外院3丁目｜公示地価の推移
| 年 | 円/㎡ | 約万円/坪 |
|---|---|---|
| 2018 | 157,000 | 51.9 |
| 2019 | 165,000 | 54.5 |
| 2020 | 170,000 | 56.2 |
| 2021 | 172,000 | 56.9 |
| 2022 | 174,000 | 57.5 |
| 2023 | 176,000 | 58.2 |
| 2024 | 178,000 | 58.8 |
| 2025 | 182,000 | 60.2 |
| 2026 | 186,000 | 61.5 |
出典：国土交通省 地価公示、箕面市市勢年鑑、大阪府「地価公示価格一覧表」。標準地：箕面市外院3-14-36。公示地価は個別物件の成約価格ではありません。
石丸・外院｜マンション別比較
まずは「どのマンションか」で分けて見ることが重要です。以下の㎡単価は公開サイトに掲載された直近売出価格ベースの参考値で、成約単価ではありません。
出典：全国不動産相場公開サイト（2026年確認）。売出価格ベースの参考値。住戸・階・向き・面積・室内状態により大きく異なります。
5大マンションのポジション比較
同じ石丸・外院でも、マンションごとに強みと売却戦略は違います。以下は、いただいた「5大マンションのポジション比較一覧」をもとに、PCでは比較表、スマホでは横スクロール不要のカード形式で整理しています。
| マンション名 | 立地・築年 | 売却におけるポジションと戦略 |
|---|---|---|
| ガーデンアベニュー箕面 | 石丸1丁目 171号線近く | 【エリア内一番手・最高額査定狙い】 利便性と資産価値を一番狙えるマンション。平坦地かつ駅・買い物利便性が高く、ファミリーに最も売りやすい。 |
| 箕面石丸アーバンライフ | 石丸3丁目 1998年築 | 【築年数の浅さ・広さアピール】 築年数と広いお部屋で勝負できるマンション。小規模だが今回の中で最も築浅。広い専有面積（80〜100㎡超）で単価維持を狙う。 |
| ロイヤルヒルズ箕面 | 石丸3丁目 1990年築 | 【敷地・広さ・ロケーション訴求】 住環境や間取りの面白さで選ばれる。全92戸・13,000㎡超の広大な敷地と低層の落ち着き。メゾネットなど住戸特性の強みで勝負。 |
| 藤和ライブタウン箕面 E・W棟 | 石丸3丁目 1986年築 | 【大規模・コスパ＆リノベ向け】 築年数が経っている分、室内状態の良さをいかにアピールできるかが高値売却の分かれ目。100戸超の大規模で管理面の安心感。 |
| メゾン箕面青松園前 1・2番館 | 外院3丁目 1981年築 | 【旧耐震のハードル越え・外院最安帯】 旧耐震（1981年築）の壁があるため、住宅ローン減税適用可否や「価格の手頃さ」を前面に出して売却戦略を組み立てる。 |
ガーデンアベニュー箕面
【エリア内一番手・最高額査定狙い】
箕面石丸アーバンライフ
【築年数の浅さ・広さアピール】
ロイヤルヒルズ箕面
【敷地・広さ・ロケーション訴求】
藤和ライブタウン箕面 E・W棟
【大規模・コスパ＆リノベ向け】
メゾン箕面青松園前 1・2番館
【旧耐震のハードル越え・外院最安帯】
① ガーデンアベニュー箕面（石丸1丁目）
比較評価：5物件の中で最も査定額（㎡単価）を高く出せる主力物件です。
強み：国道171号線に近く、平坦でスーパーやバス停、箕面萱野駅へのアクセスが良い。
売却戦略：取引事例数が少ない時期でも、石丸2・3丁目の近隣マンションと比較して「平坦で買い物が圧倒的に楽」という生活利便性を前面に出し、エリア最高値水準を狙います。
② 箕面石丸アーバンライフ（石丸3丁目・1998年築・32戸）
比較評価：築年数が一番新しく、専有面積が広い部屋が多い「質重視」の物件です。
強み：70㎡台後半〜100㎡超、さらに140㎡台のゆとりある間取りもあり、築年数も新しいため設備・構造面で買主の受けが良い。
注意点と査定：北棟・南棟の日当たり差、32戸という小規模ゆえの修繕積立金・管理費設定を確認。広すぎる住戸は㎡単価だけでなく、買主予算に収まる「総額感」で査定します。
③ ロイヤルヒルズ箕面（石丸3丁目・1990年築・A〜M棟）
比較評価：13,000㎡超の敷地に低層棟が並ぶ「環境・住空間重視」のマンションです。
強み：メゾネット、吹き抜け、専用ポーチ付きなど、戸建て感覚で住める住戸特性があります。
注意点と査定：A〜M棟で条件差が大きいのが特徴。南側棟は日当たり・アクセス面で高評価になりやすい一方、奥側の棟やエレベーターなし3階部分は坂道・階段負担を個別に評価します。
④ 藤和ライブタウン箕面 E・W棟（石丸3丁目・1986年築）
比較評価：総戸数120戸超で、「予算を抑えて広く住みたいファミリー」向けの標準的ポジションです。
強み：大規模ならではの管理体制の安定感。
注意点と査定：築40年近く経過しているため、室内状態が価格に大きく影響します。E棟・W棟の向き・眺望、リノベーション履歴で価格が数百万円単位で変わるため、「手頃に購入して自分好みにリノベしたい層」への訴求も重要です。
⑤ メゾン箕面青松園前 1番館・2番館（外院3丁目・1981年築）
比較評価：5物件で唯一の外院エリアで、1981年築という築年の古さが大きな売却ハードルになります。
強み：箕面の山裾の穏やかな自然環境と、周辺で最も手頃な価格帯。
注意点と査定：旧耐震の場合は住宅ローン審査や住宅ローン減税の適用可否が論点になります。耐震補強工事の有無、既存住宅売買瑕疵保険の適合可否を確認し、「価格の手頃さ」と「静かな環境でコンパクトに暮らす」需要を狙います。
藤和ライブタウン箕面｜参考価格の見方
| マンション | 公開参考情報 | 注意点 |
|---|---|---|
| E棟 | 約102㎡・6階・4LDK例：2,880～3,020万円 | 参考相場。個別住戸の成約価格ではない |
| W棟 | 公開過去売買価格レンジ：2,280～3,680万円 | 面積90～113㎡など条件幅あり |
| メゾン箕面青松園前 | 公開過去価格レンジ：1,080～1,850万円 | 68～93㎡、1・2番館を含む |
出典：マンションマーケット等の公開参考情報。KEAの査定ではREINS成約事例・現在の競合売出・住戸条件を別途確認します。
KEAが長年残してきた過去物件データ
旧KEAホームページに残っている外院・石丸の過去物件情報も、現在の価格を保証するものではありませんが、地域の変化を知る資料として整理していきます。
※この第一稿では「公開データ」と「KEA独自の過去記録」を混同しないため、旧物件データの精査後に表を追加します。
外院・石丸の査定は、代表北岡が直接対応します。
相場の数字だけでなく、現在の競合物件と現地条件を確認して売出価格を考えます。
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