査定価格を比べる前に、売り方を一緒に考えませんか。
彩都は、戸建住宅地・マンション・新しい分譲街区が混在し、同じ「彩都」でも所在地、築年、土地面積、駅距離などで価格差があります。平均価格ひとつではなく、条件の近い実例を見ることが大切です。
公示地価だけでは見えない。彩都の中古戸建・マンションはいま、いくらで動いているのか
公示地価は地域の地価方向を見るには有効ですが、実際に家を売るときに知りたいのは「最近、似た家がいくらで売れ、いくらで売りに出ているのか」です。そこで彩都について、国土交通省の取引データ、現在の売出統計、マンション別の参考相場、KEAが確認した近畿レインズ成約事例を分けて見ます。
① 箕面側｜彩都粟生南の中古戸建「取引坪単価」は近年高い水準
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データを基にした公開集計では、彩都粟生南の中古戸建取引平均は2026年148.7万円/坪。2025年の128.7万円/坪からは15.6％上昇しています。ただし2026年は3件の平均で、物件ごとの土地・建物面積や築年も異なるため、地域全体が一律に15.6％上がったという意味ではありません。
② いま売りに出ている戸建｜箕面側・茨木側を同じ「売出中央値」で比較
現在の売出価格を同じ基準で比べると、彩都の中でも町ごとの差が見えます。これは成約価格ではなく、現在の売出価格の中央値です。
2026年9月7日時点・売出4件
2026年9月7日時点・売出9件
2026年8月28日時点・売出4件
※公開されている売出情報を重複整理した統計。売出価格であり成約価格ではありません。土地面積・建物面積・築年・施工会社などが異なるため、町名だけで査定額を決めることはできません。
③ 中古マンション｜同じ「彩都」でもマンション名で参考相場は大きく違う
| 市側 | マンション名 | 2026年参考相場 | 中央値 | 中央値㎡単価 | KEA確認の2026年成約例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 箕面 | エルグレース彩都箕面 | 3,140～4,590万円 | 3,766万円 | 39万円/㎡ | 3,400万円・3,450万円 |
| 箕面 | ジオ彩都いぶきの森 | 3,193～5,596万円 | 4,154万円 | 42万円/㎡ | 3,500万円・3,800万円 |
| 箕面 | ジオ彩都いろどりの丘A棟 | ― | ― | ― | 4,600万円 |
| ジオ彩都プレミアムテラス | 3,463～6,077万円 | 4,806万円 | 47万円/㎡ | ― | |
| ジオ彩都のぞみ丘 | 2,627～6,203万円 | 3,471万円 | 36万円/㎡ | ― | |
| ア・デイ彩都 | 2,364～5,024万円 | 3,729万円 | 35万円/㎡ | ― |
※「参考相場」は2026年8月前後の公開参考相場。東京カンテイの売出事例データ等を基に算出された推定値で、実際の成約価格を保証するものではありません。KEA成約例は近畿レインズで確認した直近事例です。棟・階・向き・眺望・専有面積・室内状態などで価格は変わります。
だからKEAでは「彩都の平均価格」だけで査定しません。戸建なら街区・築年・土地建物面積・施工会社、マンションなら建物・棟・階・向き・眺望まで見て、代表の北岡が「この一軒なら、いくらから、どう売るか」を考えます。
彩都の中古戸建を、私はこう見ています
彩都の戸建は、街並みの統一感、大手ハウスメーカー施工の住宅が多いこと、比較的ゆとりのある敷地などが特徴です。そのため私は、土地面積・築年・過去の成約価格だけで査定しません。
査定で特に見る4つのポイント
① 現在の競合物件
似た家が今いくらで売り出され、どれくらい販売期間が経っているか。「今、買主が何と比較するのか」を見ます。
② 施工会社・維持管理
ハウスメーカー、点検・メンテナンス履歴、保証の引継ぎなどは、中古住宅の商品力になることがあります。
③ 箕面側・茨木側、街区の違い
同じ彩都でも、学校区、駅距離、街区などによって購入希望者からの見え方は変わります。
④ 売出価格とタイミング
高い査定額を出すことより、現在の競合の中で「いくらから売り出せば、この家が選ばれるか」を考えます。
彩都｜実際に成約した価格を見る
今回ご提供いただいた近畿レインズ検索結果は、土地2件・一戸建129件・マンション215件です。下記は直近事例を中心に、彩都の相場感をつかみやすいものを抜粋しています。
土地｜成約例
| 成約年月 | 所在地 | 成約価格 | 土地面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年9月 | 箕面市彩都粟生北3丁目 | 4,800万円 | 376.77㎡ | 約42.2万円 |
| 2017年7月 | 箕面市彩都粟生北2丁目 | 2,690万円 | 182.54㎡ | 約48.8万円 |
中古戸建｜最近の成約例
| 成約年月 | 所在地 | 成約価格 | 土地面積 | 建物面積 | 築年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | 茨木市彩都あさぎ6丁目 | 5,480万円 | 192.88㎡ | 136.83㎡ | 2007年 |
| 2026年6月 | 箕面市彩都粟生北2丁目 | 6,800万円 | 221.83㎡ | 176.17㎡ | 2017年 |
| 2026年5月 | 茨木市彩都あさぎ3丁目 | 4,800万円 | 198.30㎡ | 117.58㎡ | 2009年 |
| 2026年1月 | 箕面市彩都粟生南5丁目 | 5,850万円 | 198.50㎡ | 144.91㎡ | 2016年 |
| 2025年12月 | 箕面市彩都粟生南6丁目 | 5,300万円 | 170.68㎡ | 110.96㎡ | 2014年 |
中古マンション｜最近の成約例
| 成約年月 | 所在地 | 成約価格 | 専有面積 | マンション名 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | 箕面市彩都粟生南3丁目 | 3,400万円 | 98.04㎡ | エルグレース彩都箕面D棟 |
| 2026年6月 | 箕面市彩都粟生南3丁目 | 3,450万円 | 91.94㎡ | エルグレース彩都箕面B棟 |
| 2026年6月 | 箕面市彩都粟生南4丁目 | 3,500万円 | 83.52㎡ | ジオ彩都いぶきの森 |
| 2026年5月 | 箕面市彩都粟生南4丁目 | 4,600万円 | 88.96㎡ | ジオ彩都いろどりの丘A棟 |
| 2026年5月 | 箕面市彩都粟生南4丁目 | 3,800万円 | 104.64㎡ | ジオ彩都いぶきの森 |
KEAが長年残してきた彩都の過去物件データ
直近の成約データに続いて、過去にKEAホームページで掲載していた彩都の売出記録も残しています。現在の相場と直接比較するためではなく、彩都の住宅市場を長く見てきた記録として整理しています。
旧KEAホームページに掲載していた「当時の売出価格」の記録です。成約価格ではなく、現在の査定価格を示すものでもありません。
| 種別 | 物件・所在地 | 当時の売出価格 | 内容 |
|---|---|---|---|
| 中古戸建 | 彩都粟生北7丁目 | 5,080万円 | 土地40.23坪・建物38.62坪・2007年9月築 |
| 中古マンション | ジオ彩都いぶきの森 | 4,180万円 | 2011年築・98.04㎡・7階 |
| 中古マンション | ジオ彩都いぶきの森 | 3,980万円 | 2011年築・94.02㎡・8階 |
※上記は過去の売出記録です。現在販売中の物件・現在の査定価格・成約価格を示すものではありません。
彩都粟生南5丁目｜公示地価の推移
国土交通省の地価公示では、箕面市彩都粟生南5丁目の標準地は2026年13.7万円/㎡です。この同一地点で確認できる公示地価は2017年以降のため、無理に「15年前」と比較せず、確認可能な期間で正確に比較します。
2017年 → 2026年を棒グラフで比較
※この標準地は2017年からの継続データです。別地点の数字をつないだ長期比較は行わず、確認できる同一地点の推移だけを掲載しています。
「一番高い査定額」だけで不動産会社を選んで大丈夫でしょうか
売主様が「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然です。私も、できるだけ良い条件で売却できる方法を考えます。
ただし、査定時に高い数字を提示することと、実際にその価格で売却できることは別です。
だから私が大切だと考えているのは、「いくらで査定するか」ではなく、「なぜその価格なのか。そして、どういう戦略でその価格で売るのか」です。
売り出した後の反響をどう判断するのか。問い合わせや内覧が少ない場合は、いつ販売方法を見直すのか。価格を変えるなら、どのタイミングなのか。そこまで考えて初めて、売主様にとって意味のある査定になると思っています。
大切なのは、その価格で買ってもらうための根拠と販売戦略です。
大手不動産会社には大手の強み。KEAには地域密着だからできることがあります
大手不動産会社には、知名度、店舗網、広告力、組織力など、大手ならではの強みがあります。複数の大手会社へ査定を依頼して比較することも、一つの方法です。
一方、KEAインターネットハウジングは小さな地域密着の不動産業者です。私は彩都を含む箕面市東部で長年不動産実務に携わり、査定した本人が、販売戦略、購入希望者への説明、条件交渉、契約、引渡しまで一貫して担当します。
彩都の街並み、箕面市側と茨木市側の違い、街区ごとの特徴、戸建とマンションそれぞれの買主層。こうした地域の情報を、購入希望者に自分の言葉で説明できることが、地域密着会社の一つの強みだと考えています。
「この地域を長く見ている地元の不動産屋なら、この家をどう見るのだろう？」
と思われたら、KEAにも一度お声がけください。
彩都の不動産、いくらで売るか迷ったら
査定価格だけでなく、直近の成約・現在の競合物件を確認し、「いくらで、どう売るか」まで代表本人が一緒に考えます。
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